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Dans notre droit, dès qu'il y a accord sur la chose (le bien immobilier) et sur le prix, la vente est considérée comme parfaite. Et un accord oral suffit !Alors, pourquoi rédiger un compromis ? La réponse est simple : pour se ménager une preuve de la promesse de vente tout en organisant le délai d'usage de quatre mois avant acte authentique pour permettre aux parties (vendeur et acquéreur) de s'organiser.Ce délai permet également au notaire de conforter au jour le jour l'opération : n'existe-il pas d'hypothèque ou de dettes fiscales trop lourdes ? Les services urbanistiques de la Commune concernée ne s'opposent-ils pas à la vente ? Etc.Lorsque tous les signaux sont au vert, après un délai maximal de quatre mois (délai d'usage et non imposé civilement), l'acte authentique de vente se signe chez le notaire instrumentant (chargé de sa rédaction).Pour bien comprendre les conséquences d'un désistement, partons d'exemples dans lesquels le propriétaire vendeur est dénommé A, et les candidats acquéreurs B et C.A a mis en vente sa maison au prix de 280.000 euros. B la visite et s'engage à acheter pour 250.000 euros, prix accepté par A. Le lendemain, B tombe sous le charme d'une autre maison et signe un engagement d'acquérir avec son propriétaire, C. Il estime ne pas être lié avec A puisque aucun écrit n'est signé. En avait-il le droit ? La réponse est non. Il y a eu accord oral entre A et B et cela suffit pour que la vente soit parfaite (article 1583 du Code civil). En théorie, B a donc acheté deux immeubles à A et C).Bien entendu, en pratique, sans écrit (fax, courrier, courriel, etc.), sans témoins, et sans autres éléments susceptibles de constituer un indice d'acceptation par B, A sera bien en peine de prouver la vente.Ce problème de la preuve se pose d'ailleurs en sens inverse. Si A vend oralement à B son immeuble et, le lendemain, à C, un autre acquéreur qui offre un prix supérieur, comment prouver que le bien ne lui appartenait déjà plus au moment où il a accepté le prix proposé par C ? Le Code civil date d'une époque à laquelle la parole donnée avait plus de valeur que de nos jours. C'est pourquoi, dans l'immense majorité des cas, un engagement d'acquérir sera réclamé au candidat à l'achat par le propriétaire ou l'agent immobilier chargé de la vente.Si, entre le compromis et l'acte authentique, l'acquéreur veut se désister, le vendeur ne dispose que d'une alternative : poursuivre la vente ou la résoudre.Il ne peut être question de laisser la situation en l'état, comme on le constate parfois. L'existence d'un compromis de vente constitue une épée de Damoclès pour les deux parties, puisqu'il vaut vente. L'acquéreur peut se retrouver attrait en justice. Le vendeur doit pouvoir disposer à nouveau du droit de mettre en vente le bien. Il ne suffit pas de déchirer ces documents (ce qui est fortement déconseillé par ailleurs) : le fisc veille...Les modèles de compromis prévoient généralement que, après une mise en demeure adressée par voie recommandée à la partie défaillante (B dans notre exemple) et restée sans suite durant un délai fixé (généralement 15 jours), l'autre partie (A) pourra :soit poursuivre judiciairement la vente en justice. Dans ce cas, un intérêt annuel sur le prix est très souvent stipulé, montant dû jusqu'à la réalisation de l'acte authentique. Si l'acquéreur s'est désisté pour des raisons financières, choisir pour cette option n'est évidemment pas conseillé.soit revendiquer la résolution de la vente et recevoir une somme équivalente à un pourcentage du prix (10 à 15 %) à titre de dommages et intérêts, outre le remboursement de tous les frais exposés et les indemnités reconnues en droit commun. Une résolution par voie judiciaire n'est autorisée que si le compromis n'est pas antérieur de plus d'un an à la demande de résolution. Elle évite ce risque de double taxation, mais implique que le compromis, souvent non encore enregistré, soit produit.Dans cette hypothèse, le fisc réclame les droits d'enregistrement dans les quatre mois du compromis, lesquels ne seront restitués qu'au terme de la procédure, souvent très longue. Autant d'argent inutilement bloqué...